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moitw2007-8-24 08:02 AM
轉載 房屋轉租或分租的一些規定

了解法國的房屋轉租或分租規定,多多少少可以知道自己的權益在哪裡,
或是萬一有糾紛該怎麼處理。同學們租屋前也要確認規則,才不會引起不必要的麻煩。

房屋轉租或分租的一些規定

轉載自法國《歐洲時報》

  在法國租房一直不是一件容易的事情,尤其在巴黎地區更是難事。許多年輕人還是囊中羞澀的在讀大學生,面對高昂的房租和苛刻的條件,不得不轉而尋求其它方式的租房,比較常見的方式就是幾個人合租一個公寓(colocation)。除此以外,另外一種租房方式也漸漸多了起來,那就是轉租或分租(sous- location),即持租房合同的房客將所租房子的一部分再租給其他人。不過,轉租方式原則上是不允許的,因為這種形式容易引發糾紛。所以,轉租或分租最起碼的條件是必須獲得房東的書面允許。

需獲得房東的書面同意

  作為房客,如果您希望合法地把所租房子轉租一部分予他人,唯一的合法途徑是獲得房東的書面同意(一些特殊住房情況除外)。

  您可以通過帶回執的掛號信向房東提出做「二房東」的請求,在信中要說明您為什麼要把房子轉租予他人,從哪一天開始您準備轉租,最重要的是最好要講明轉租的租金是多少。事實上,如果被轉租者所要交的租金費用比其直接房客的租金額還要多的話,房東有權要求收取差價。

在解除租房合同的情況下

  但通常情況下,房東是不大傾向於同意將房子經其房客之手再轉租給別人的,因為這樣會減少對房客的約束力。因此,多數房客都是在未經房東同意的情況下私自轉租其住房的,一方面是由於他們不希望遭到房東的拒絕,另外一方面也不想引起房東的猜忌。事實上,如果被房東發現這種未經允許私自轉租的行為,一般都會面臨解除租房合約的危險。一旦非法「二房東」被趕走,「二房客」(sous-locataire)也無法逗留了,因為在這種情況下,他成為了非法佔房者。

房東同意條件下的轉租或分租合同

  如果房東同意其房客將租房轉租或分租,那麼「二房東」(即轉租人)與「二房客」(被轉租人)之間的任何約定都不受房東的約束,可以由他們之間自己商議決定。 雖然轉租者和被轉租者之間的轉租合同訂立並不是必須的,但這樣一個由雙方共同訂立的白紙黑字的書面合同,可以避免一些將來可能發生的糾紛。

  在合同中,要說明租賃性質及時限,轉租的每月租金約定,每月付款期限及付款方式,轉租人與被轉租人相互間的責任和義務,入住和搬走的條件(形式及通知解除租約的時限)等等。

如果沒有簽轉租或分租合同

  如果兩者之間沒有簽訂任何形式的租賃合同,一旦出現問題則以民法的相關條款處置。例如,如果被轉租人在入住之前沒有與轉租人一起做房屋狀況證明的檢查,那麼就會被推定在承租時房子狀況良好,而且必須在租賃期間保持這種良好狀態。另外,如果簽了轉租合同,一般要說明提前解除租約的時限,但是如果沒有這樣的合同,那麼轉租人可以要求被轉租人在任何時候搬離,但不管怎樣,被轉租人至少可待三個月。

「二房東」的雙重責任

  作為直接房客,一旦成為轉租人就必須承擔雙重職責。

  首先,作為轉租人,他必須遵守轉租合同的約定,有責任為被轉租人提供狀況良好的住房環境並負責維護,他還必須為其保證一個舒適的生活環境。從他這方面而言,還必須負責一些必要的住房修理工作,分擔一部分本應由房東負責的修理任務(例如修理暖氣或重裝電路等等),這部分費用也可以要求房東負責。

  其次,作為房客,轉租人與房東之間簽有租房合同,必須遵守合同的各項規定,即使自己不住在那裡,也必須承擔房客應盡的義務。他必須對被轉租人的不良行為及過失負責,特別是像房屋受損壞或鄰居抱怨噪音等情況。

  相反,房東和被轉租人之間沒有任何相互直接的義務。然而,如果轉租人不再支付房租給房東,房東還是可以收取被轉租人應付的租金的。

留宿與轉租有區別

  如果不經房東同意(或者即使遭到房東拒絕),仍然私自將房子轉租予他人,這種行為一旦被查出來,房客為此將被解除租房合同。

  相反,每個房客都有權自由邀請家人或朋友留宿(héberger)在自己的租房裡,無論一兩天還是一年半載都不會受到約束。事實上,與留宿者一起分攤租房的各類費用(包括房租、雜費、電費、煤氣、電話費等等)都是允許的,且與分租行為的區別實在不多。但法律上認為房東無權干涉房客的私人生活,因此,許多私自的轉租或分租行為與留宿之間的區別很難分辨,房東很難獲知或分辨。

做「二房客」的危險

  作為「二房客」,沒有法律認可的租房合同的保護,因此,他無法申請任何房補,或者青年擔保「Loca-Pass」、地方補貼及工作補貼。

  另外,由於沒有任何付房租的證明(房租單據),如果以後想自己出去租房,許多房屋出租人都要求這類證明房客經濟能力的證明,那麼「二房客」就缺少這類重要證明了。

  最後,一旦「二房東」的租約期滿不再續約,「二房客」無權要求與房東簽新合同(除非能證明其與「二房東」曾經是同居關係),只能走人。

                               《歐洲時報》勁竹 編寫


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